Private Immobilien

Kaufvertrag Grundstück / Haus / Wohnung #

Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen oder planen den Erwerb einer Immobilie? Der Kauf oder Verkauf von Grundbesitz ist für die meisten Menschen von erheblicher finanzieller Bedeutung, kann komplexe Fragestellungen und Risiken mit sich bringen. Umso wichtiger ist eine kompetente notarielle Begleitung Ihrer Immobilientransaktion. GF NOTARE übernehmen die komplette Vertragsdurchführung für Sie und sorgen für eine zügige, fachlich fundierte und rechtssichere Gestaltung und Abwicklung Ihres Kaufvertrages.

Schenkung / Überlassung (vorweggenommene Erbfolge) #

Sollen Vermögensgegenstände – insbesondere Immobilien oder Gesellschaftsbeteiligungen – nicht erst nach Eintritt des Erbfalls auf eine andere Person übergehen, kann sie der Schenker oder Übergeber bereits zu Lebzeiten („mit warmer Hand“) übertragen. Man spricht in diesem Zusammenhang von vorweggenommener Erbfolge. Die Motivation für eine vorweggenommene Erbfolge kann unterschiedlich sein: Neben steuerrechtliche Erwägungen, wie die im 10-Jahres-Rhythmus anfallenden Freibeträge bei der Schenkungsteuer, können die Vermeidung von Pflichtteilsansprüchen einzelner Kinder oder auch die Regelung der Vermögensverteilung unter mehreren Kindern ausschlaggebend sein. Für besonders vermögende Personen eröffnet das Instrument – beispielsweise im Unternehmensbereich – die Möglichkeit, durch eine stufenweise Übertragung die Motivation des Nachfolgers zu steigern und zugleich die Kontrolle über dessen verantwortungsvollen Umgang mit dem Vermögen zu behalten.

Dabei sind die Interessen aller Beteiligten in Einklang zu bringen – beispielsweise durch die Bestellung von Wohnungs- oder Nießbrauchsrechten, wiederkehrenden Zahlungen an den Veräußerer u.ä.

Als Notare gewährleisten wir mit rechtssicheren, klar formulierten und steuerrechtlich durchdachten Überlassungsverträgen, dass Ihre Vermögensverhältnisse zu Lebzeiten klar geregelt sind. Natürlich stellen wir dabei auch in Sondersituationen sicher, dass Ihre Ziele erreicht werden – sei es bei mehrstufigen Schenkungen zur Erhöhung der nutzbaren Schenkungsteuerfreibeträge, der Übertragung von Auslandsvermögen, der Schenkung an Minderjährige, die Berücksichtigung auch komplexerer pflichtteilsrechtlicher Konstellationen oder der Übertragung von Eigentum an Bezieher von Sozialleistungen.

Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum (Teilungserklärung) #

Sie sind Eigentümer einer Immobilie und wollen sie in mehrere Einheiten (Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten) aufteilen, beispielsweise um eine oder mehrere Wohnungen zu verkaufen oder an Ihre Kinder zu überlassen? Hier ist zunächst eine Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erforderlich, um separat verfügbare Einheiten zu schaffen. In dieser sog. Teilungserklärung wird festgelegt, was zu welcher Wohn- bzw. Gewerbeeinheit gehört (Räume, Tiefgaragenstellplätze, Gartenflächen etc.) und welche Bestandteile der Immobilie das Gemeinschaftseigentum bilden sollen, also allen Eigentümern der unterschiedlichen Einheiten zustehen sollen.

GF NOTARE bieten eine breite Palette von Leistungen im Zusammenhang mit dem der Vorbereitung und Durchführung Ihrer Teilungserklärung. Wir unterstützen Sie bereits bei der sinnvollen Aufteilung der Räumlichkeiten und sonstigen Grundstücksflächen zu den einzelnen Einheiten, leisten Hilfestellung zur Vorbereitung der Pläne für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und verfassen durchdachte und rechtssichere Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen.

Selbstverständlich übernehmen GF NOTARE auch die notarielle Vorbereitung und Begleitung der auf die Aufteilung ggf. folgenden Überlassungen bzw. Verkäufe der neu entstandenen Einheiten.

Unterlagen, die wir von Ihnen benötigen:

• Grundrisse aller Geschosse
• Ansichten aller Gebäude auf dem Grundstück
• Schnitte
• Lageplan mit eingezeichneten Gebäuden auf dem Grundstück
• falls anschließend Bauträgerkaufverträge geplant sind: Baubeschreibung

Kreditsicherung (Grundschuld/Hypothek) #

Sie möchten den Kauf einer neuen Immobilie, die Renovierung Ihrer Bestandsimmobilie oder andere Vorhaben finanzieren? Banken und andere Finanzierungsinstitute fordern vor der Kreditzusage meist bestimmte Sicherheiten vom Darlehensnehmer. Diese Sicherheiten dienen dem Schutz vor möglichen Zahlungsausfällen. Bei größeren Darlehen verlangen Gläubiger in der Regel die Eintragung von Grundpfandrechten an Grundbesitz (meist Grundschulden, selten auch Hypotheken). Grundstücke sind wertbeständig und bieten einem Gläubiger besonders hohe Sicherheit – kann der Schuldner sein Darlehen nicht zurückzahlen, kann der belastete Grundbesitz zwangsversteigert oder zwangsverwaltet werden; die Erlöse daraus verwendet der Gläubiger zur Tilgung der Verbindlichkeiten.

GF NOTARE stehen Ihnen bei allen Fragen der Kreditsicherung zur Seite – sei es die Bestellung von Grundschulden, die Prüfung von Zweckbestimmungserklärungen oder die Erstellung von Rang- oder Notarbescheinigungen.

Erbbaurechte #

Der Erbbaurechtskaufvertrag ist eine Sonderform des Kaufvertrags über eine Immobilie. In diesem Fall erwirbt der Käufer nicht das Grundstück selbst, sondern das Recht, das Grundstück zu nutzen, einschließlich des Eigentums an einem auf dem Grundstück bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäudes (Haus oder Wohnungs- und Teileigentum). Das Grundstück selbst verbleibt dabei im Eigentum des bisherigen Grundstückseigentümers, der vom Käufer des Erbbaurechts für die Nutzung des Grundstücks den sogenannten Erbbauzins erhält, eine Entschädigung in Geld. Herausgeber von Erbbaurechten sind hauptsächlich Kirchengemeinden, Stiftungen oder Gemeinden. Auch sonstige juristische Personen und Privatpersonen können Erbbaurechte herausgeben. Die Laufzeit eines Erbbaurechts kann weitgehend frei gewählt werden, häufig werden Laufzeiten von bis zu 100 Jahren vereinbart.

Die Notare sind Ihre kompetenten Ansprechpartner sowohl für Bestellung und erstmalige Veräußerung eines Erbbaurechts als auch für dessen Weiterveräußerung. Transaktionen von Erbbaurechten sind in der Tendenz komplexer als die sonstiger Immobilien. Als Notare verfügen wir über umfangreiche und langjährige Erfahrungen rund um die Errichtung, Durchführung und Abwicklung von Erbbaurechtsbestellungen und  Kaufverträgen. Gleiches gilt für die Belastung von Erbbaurechten mit Grundschulden. So können wir den Ablauf von Bestellung, Kauf und Belastung von Erbbaurechten für Sie reibungslos und unkompliziert gestalten.

Dienstbarkeiten #

Sie benötigen ein Geh- und Fahrtrecht oder ein Leitungsrecht, wollen einen Überbau rechtlich korrekt regeln, einen Stellplatz auf einem anderen Grundstück oder eine Fotovoltaikanlage auf einem „fremden“ Dach absichern? Hier kann die Bestellung einer Dienstbarkeit erforderlich sein, die das jeweilige Recht absichert.

Eine besondere Form der Dienstbarkeit ist ein Nießbrauch: Er gewährt umfassende Nutzungsrechte für den Grundbesitz, einschließlich der Möglichkeit der Selbstnutzung, Vermietung oder Verpachtung durch den Nießbraucher. Es muss festgelegt werden, welche Kosten der Nießbraucher für den Grundbesitz übernimmt. Der Nießbraucher trägt nach der gesetzlichen Regelung nur die üblichen Lasten und Kosten, nicht jedoch außergewöhnliche Ausgaben wie beispielsweise den Austausch der Heizung oder die Reparatur des Daches. Alternativ – und aus steuerlichen Gründen i.d.R. auch sinnvoll – können dem Nießbraucher auch alle Kosten für den Grundbesitz aufgetragen werden, einschließlich außergewöhnlicher Belastungen.

Im Gegensatz zum Nießbrauch berechtigt das Wohnungsrecht grundsätzlich nur zur Selbstnutzung des Grundbesitzes als Wohnraum. Hierbei wird einer anderen Person – meist einer oder einem Familienangehörigen – das Recht eingeräumt, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen.

Eine Dienstbarkeit muss in das Grundbuch eingetragen werden. Hierfür muss der Eigentümer in öffentlich beglaubigter (notarieller) Form die Eintragung bewilligen. Ihr Notar erarbeitet und entwirft für Sie rechtssichere und durchdacht gestaltete Regelungen. Ebenso stehen wir Ihnen bei der vertraglichen Ausgestaltung des Verhältnisses zwischen dem Grundstückseigentümer und dem aus der Dienstbarkeit Berechtigten zur Seite.

Sonstiges Grundstücksrecht #

Neben Kaufverträgen, Überlassungen, Dienstbarkeiten u. a. gibt es noch zahlreiche sonstige Regelungsbedürfnisse, die im Grundstücksrecht entstehen können. Ihre Notare stehen Ihnen hierbei gerne zur Seite. Beispiele für solche sonstigen Regelungen sind:

Dingliches / schuldrechtliches Vorkaufsrecht:

Vorkaufsrechte ermöglichen es dem Berechtigten, eine Immobilie zu erwerben, wenn der Eigentümer sie an einen Dritten verkauft. Ist das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, kann der Berechtigte seinen Anspruch auch gegen den Drittkäufer geltend machen. Der Kaufpreis im Falle der Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechts entspricht immer dem Preis, den der Eigentümer mit dem Dritten vereinbart hat. Alternativ kann auch ein abweichender Preis vereinbart werden, wenn der Berechtigte sein Vorkaufsrecht ausübt – dann handelt es sich um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht, das durch eine Vormerkung im Grundbuch (ähnlich wie das dingliche Vorkaufsrecht) abgesichert werden kann.

Reallast:

Die Reallast sichert die regelmäßige Erbringung von Leistungen, die auf dem Grundstück lasten. Sie wird insbesondere als Sicherheit für Rentenzahlungen verwendet, z. B. wenn Eltern ihr Grundstück an ihre Kinder übertragen und diese den Eltern eine monatliche Rente zahlen. Die Rentenzahlung kann durch eine Reallast auf dem übertragenen Haus oder der übertragenen Wohnung abgesichert werden. Dadurch können die Übergeber das Grundstück zwangsversteigern lassen, wenn die Rentenzahlung ausbleibt.

Miteigentümervereinbarung:

Wenn ein Grundstück mehreren Eigentümern in Bruchteilen gehört, können diese durch eine Vereinbarung die Auseinandersetzung zwischen sich ausschließen. Dadurch wird verhindert, dass ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung des Grundbesitzes beantragen kann. Eine solche Vereinbarung, die im Grundbuch eingetragen wird, wirkt auch gegenüber zukünftigen Miteigentümern. Zudem können die Miteigentümer in einer Vereinbarung die gemeinsame Nutzung und die Kostenverteilung für das gemeinschaftliche Grundstück regeln. Solche Miteigentümervereinbarungen finden sich beispielsweise bei Garagen- und Wegegrundstücken, die den Eigentümern der angrenzenden Häuser gemeinsam gehören.